文／胡偉良
2020年以後，因為政府的一連串打房措施，導致房價上漲趨勢放緩，購房者買房的熱情也因此下降，房子的投資屬性大大降低，居住屬性則有所提升。
依筆者觀察，當前的房市已經有點到達“強弩之末”，就算房價目前還在上漲，可是買的人變少了。那麼未來房地產是否會像過去一樣持續上漲，讓大家瘋狂搶購呢？
房地產行業的轉折點是否已經到來？
為什麼房子愈來愈難賣，但房價卻一直居高不下呢？
我認為，目前房子賣不出去有以下三個原因。
首先，當前的房地合一稅制已經讓短期炒作獲利不易，加上炒房風險大增，目前只要房價過高或漲得過快，政府就會進行政策調控，因此，在政策的大力調控下，「購房者對於房市的前景不再那麼看好」，加上政府緊縮貨幣供應、調高利率，造大量資金撤出房市，房子自然不像以前一樣有很多人接盤。
其次，根據近期的人口統計資料，109年內政統計通報(108年全國人口增1.4萬人（+0.6‰），增加數及增幅皆為歷年新低。
這幾年無論是出生率，還是出生人口都大大降低，不少人都預測，接下去每年出生人口會持續降低，畢竟「目前無論是房價，還是孩子教育費用，都成為了年輕人婚姻路上的最大負擔」。
未來，隨著老齡化加劇，出生人口減少，人口呈現倒金字塔型，沒有了年輕人來接盤，房子怎麼可能賣得動呢？因此，這也是投資客減少對於房市投資的重要因素之一。
最後，供求關係影響購房者買房。過去房價一直漲，大家擔心以後房價更貴了，到時連頭期款都付不起了，所以人們急著買房。而且很多人都覺得自己是剛性需求，自己需要一間，兒女未來結婚需要一間套，所以就盲目購買，導致炒房客們逮到了商機，而購房者則成了推動房價上漲的共犯。
今年下半年起，儘管房子的各項成本依然居高不下，但是房價看來漲不太上去了，尤其是老房舊宅，除非降價，否則更是賣不動，這樣的情況使得大家開始冷靜下來，覺得反正「只要房價不漲，什麼時候買都一樣」。而且現在買說不定還面臨著虧本的情況。
土地的地價僵化、營造成本上漲，房價很難下跌
營造成本上漲之勢目前看來很難改善，加上都會區土地的稀缺性，地價只漲不跌。 在營造成本及地價持續雙漲的情況下，「新房房價將很難下跌」。
綜合以上可以看出來，為何房價現在依舊上漲，房子卻難賣了。
未來房價將呈現兩極分化
總而言之，未來房價的趨勢大概也會像國外一樣，發展到一定程度之後，就開始趨於穩定，呈現「兩極分化」，大城市不斷的有「人口流入」，需求不會中斷，房價還是「保持穩定」。而小城市，房價如果呈現與收入不匹配的話，必定會被擠出泡沫，迎來一定程度的下跌。同樣的，「老舊房子的需求會愈來愈小」，尤其「人口不斷流出又無就業機會的小城市、偏郊的老舊房子」都可能為棄宅，既没人要買，也沒人要住。
另一方面來看，依新法規設計施工的安全建築因為在數量、比例上仍屬少數，所以需求仍會強勁，而一些不夠安全的房子（尤其是921之前蓋的），則將在老屋房價下跌下首當其衝，若不能改建，將淪落到無人聞問。
PS：我的新書「小資族的房產勝經」將在明年舊曆年前出書，敬請期待。
延伸閱讀→
