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持有不動產意願會變低?專家揭「房價漲跌」精闢分析

by 商情中心
2023-02-15
in 房地產
好房網News記者林和謙/台北報導
 
因中國人有土斯有財的觀念,以及台灣房地產持有成本低,而衍生出囤房、炒作等亂象,如今房市走弱,很多人期待房價下跌,但房價下修會成真嗎?不動產趨勢專家、法學博士錢世傑分析,國內包括軍人退休金、勞工退休金等,政府拿出不少預算來撥補,甚至之後可能實施的房貸族利息補貼也是很大的金額,當撥補的錢仍不夠填滿,政府財政來源可能會減少,「那不動產就將成為課稅重點及對象」,當未來不動產相關稅負逐步變高,則持有不動產的意願將會變低,房價也將下跌。
 
錢世傑指出,當上述的情況發生,未來不動產相關稅負逐步提高,民眾持有不動產的意願就會變低;他表示,台灣因不動產持有成本低,加上有上漲可能性、期望值不低,所以炒房者容易進來,「但當持有成本變高時,上漲的期望值變得愈來愈小,自然房價就下跌了」,加上若政府又須財源挹注、提高不動產相關課稅,之後台灣房市就可能跟日本一樣。
 
錢世傑分析,當政府財政來源減少,不動產就將成為課稅重點及對象,未來不動產相關稅負逐步變高,持有不動產的意願將會變低,房價也將下跌。圖/好房網News記者林和謙/攝
大型代銷業者到中南部用高價標案,引發中南部不少小型代銷的不滿;謝坤成認為,盡量不要惡性競爭,且房市轉變向下時跟建商解約,恐怕對代銷聲譽也有影響。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
錢世傑也提出影響「房價漲跌」的4個主要原因,一是需求上升,比如美國矽谷的外來人口持續增加,台灣竹科也是類似情況,造成房價上升,但國內除了六都、科技園區或特定題材區域,整體購屋人數是逐年下降,又沒有什麼外來人口,加上少子化,所以需求將持續降低,房價將會降。
 
二是資金層面,包括降息、貨幣寬鬆,熱錢到處竄,跑到股市與房市,而推升房價;反之,當升息、收縮資金,房市就下來了。三是通膨,世界各國都希望2%的通膨率,當通膨使得鈔票變薄,房地產等資產價值又不變時,房價就上來;四是稅制,這涉及到持有成本,當持有成本增加,且房價較難有上揚的期待空間時,就會降低擁有房產的想法,房價自然就降。
 
錢世傑指出,台灣房地產這幾年「都市集中化、鄉村崩潰化」的走勢越來越明顯,當人口老化及少子化,年輕人口因為工作機會、生活機能完備等因素而向都市移動,六都為主要集中區域,此一趨勢會使得鄉村人口結構更加惡化,使得城鄉發展更不均衡。
 
此外繼承集中化現象也越來越增長,錢世傑分析,如果不區分都市與鄉村,以全國平均數來看,在2008年金融海嘯前後,是國內房地產的高潮,自此之後,所有權第一次登記與買賣的數據相加的總和不斷下滑;至於所有權繼承與贈與的筆數在這十年來足足成長80%,代表「繼承集中化」持續進展,「可預見在10年、20年之後,繼承與贈與的筆數可能會超過第一次登記與買賣的筆數」。他表示,雖然人口持續往都市集中,但繼承集中化、重劃區遍地開花,都會讓房地產價格上揚的力道減緩,尤其是2022年總人口數開始反轉、死亡人口數多過出生人口,房價難以上揚的趨勢會愈加明顯。
 
延伸閱讀→
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