商傳媒｜綜合報導
面對通膨高漲，美國聯準會自去年開始採取暴力升息，不但澆熄股市熱情，也讓房市迎來大空頭。根據房屋經紀公司Redfin最新分析報告顯示，美國房地產市場的總價值在去年下半年縮水約2.3兆美元(約新台幣70.5兆元)，比前年同期相比下降4.9%、創2008年以來最慘跌幅；其中包括舊金山、紐約等地的房價都大幅跌落。
不過更慘的恐怕還在後頭，達拉斯聯準銀行的經濟學家在最新研究報告示警，美國房市可能贏來19.5%的暴跌，聯準會若進一步升息，可能會使崩盤更加嚴重。這份報告的兩位作者分別是布萊克(Lauren Black)和馬丁尼茲·賈西亞(Enrique Martínez-García)，認為自新冠疫情大流行之後，全球房市就充滿泡沫，儘管房價有放緩增長的趨勢，但房地產市場仍有更深層下跌的風險。
報告分析，聯準會激進的升息政策，讓去年的抵押貸款利率上揚，去年10月來到7%的高點，雖然2月初回落至近6%，但最近又開始回升；考量到房價租金比的爆炸性增長以及其他因素，「房市泡沫」的假說值得關注。而看壞美國房市的不在少數，高盛分析師最新報告也預估，隨著利率走高，2023年美國房價將下跌6.1%。
兩位經濟學家認為，美國房地產市場要恢復到基本面的話，需要進行19.5%的修正；而隨房價降溫速度快於租金，美國房價租金比有望從第三季開始下降。房價租金比是用房價除以年度租金所以計算的，經濟學者認為，房價租金比的比率越高，代表回收時間越長，這就是房價泡沫化訊號之一。
中國頻傳房市回溫訊號，近日卻有當地專家學者持不同看法。圖片來源：畫面翻攝自網路
相較於美國房市的悲觀，近來中國頻傳房市回暖的消息，更有多家地產研究機構發布「復甦在望」的報告。不過，中國財經學者賀江兵接受德國之聲的專訪時，駁斥此說法，賀江兵分析「主因還是在於宏觀經濟的風險，包括疫情有沒有反復，當局是否無差別對待民企與國企，偏偏民企是承作房地產的主力，這就存在著風險」。
另一個不確定因素就是「人口負成長」，因為若是中國高齡化越來越嚴重，對房屋需求就會相對減少。賀江兵也根據住建部近期發布的調查指出，中國有6億棟房屋，9成在農村，10%在城鎮；以總量而論，中國的房子根本就過剩，可住上30、40億人沒問題，而中國房價普遍偏高，總市值約60兆美元(約新台幣1837兆)，是美國的兩倍多，「可見泡沫非常大」。
