文：吳光中
大安區某知名豪宅，蓋得高聳豪華，經過「都更」的加持，單坪售價從50萬元，漲破150萬元，聽說天王級藝人周董也買了一戶，由於該豪宅仍適用「停車獎勵」，使得建築容積較原先增加將近一倍！但為什麼地主卻不開心？
該都更案，建商早在民國94年間就已和地主黃先生簽好都更合建契約，契約內容約定地主：
A.可分配房屋面積「固定」80坪。
B.約明於「取得建照後」依建商通知辦理選屋。
C.選屋時，如果超選或少選坪數，「一坪以50萬元找補」。
接著，民國95年，該合建案申請報核都更事業計畫，實施方式是「協議合建」，不進行「權利變換」程序。行政流程中，建商曾照主管機關要求，調整基地面積，並因環評結論要求縮減樓層，須變更計畫，導致到98年底才完成事業計畫核定，最終在99年取得建造執照。
簡言之，民國94年就已經簽訂好的合建契約，卻歷經長達5年的時間，拖到民國99年才取得建照。也正因為拖了這麼長的時間，沒想到，房價竟然由94年原本的一坪50萬元行情，飆漲到一坪150萬元。
而合約中又沒約定地主可選房屋面積的上限，從地主的角度，當然要多選房屋，因為多選一坪就可現賺100萬元差價；反之從建商觀點，當然希望地主不要多選超出原本約定的坪數。
於是雙方僵持不下，無法達成選屋協議，現在大樓已經蓋好，黃先生竟然還沒分到房屋！
對此，東龍不動產專任委託部經理陳泰源建議，站在公平立場，合建契約應約明地主可在約定的「分配面積」或「價值」之一定「比例之內」選屋；原則設定正負10%區間，這樣誰也不占彼方便宜。
陳泰源舉例，假設簽訂契約時的房價單坪是100萬元，進行選屋時的房價單坪漲到150萬元，就算地主選到滿，另外再加選10%上限，建商屆時也只須針對超選10%的部分進行價差50萬元的找補，不至虧太多；反之，若房價跌至50萬元，地主也得被迫選滿至少約定分回坪數的90%，建商也僅須找補10%坪數換算成現金給地主即可。
不過，合約中最好約明一定的「效期、調整或退場機制」，以免經過太久的前期準備時間，不動產律師暨審約專家蔡志揚表示，由於時空環境已大幅改變，這時依雙方原約定內容履行，可能有失公允；因此，依「選屋當時」建商所提供的價格表找補屋價，超過該範圍則以「公開銷售價」或「一定比例的金額」找補，會更加妥當。
回頭檢視該案例，雖然建商可依據民法「情事變更原則」，訴請法院變更合約內容（參照民法第二二七之一條），但實務上法官適用此原則的態度甚為嚴格。蔡志揚提醒，地主與建商簽訂合建契約，如果是以「協議合建」方式實施都更（亦即不走權變程序），合建契約千萬要約定清楚分屋的方式。而如果是以「權利變換」方式實施（亦即俗稱的「假權變，真合建」），政府多少還會管到房地分配事宜，但若是單純以「協議合建」方式實施，就只有私約的分配（不會記載在計畫書上），那麼政府可是完全不會過問分配的。
該契約的另一條陷阱，也就是「固定坪數」分回，台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆指出，大樓蓋好之後，不論建物坪數是100坪還是1000坪，統統都會分配到地主的土地，又因為土地除了既有的容積率之外，另外還有其它可能的容積獎勵，因此應該約定「按比例」分回坪數較公平。
當然，有些容積獎勵未必是地主的房子與土地所貢獻的，也有可能是建商購買它處地段的建築容積移轉至該合建案上，但仍舊會稀釋地主的土地，因此可另議「不同的比例」來進行分配；王棟隆補充「容積移轉」在城市發展中是一種常見的土地利用調整手段，可以實現城市空間資源的最大化利用。
