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量縮沒流動性…價還是高!房市藏危機?估價師這樣說

by 商情中心
2023-06-05
in 房地產
好房網News記者林和謙/台北報導
 
全球通膨、升息壓力仍在,持續削弱全球終端需求,產業鏈庫存水位仍偏高,外需明顯走弱,我國出口表現不如預期,已連續多月衰退,恐衝擊產業營收,將影響我國整體經濟成長表現;而在景氣下行、央行多次升息等因素下,房市去年下半年至今(2023)年買氣下滑,但價仍高、部分區域甚至還有漲勢,正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長認為,這樣的房地市場並不健康,「台灣房市屬於內需產業,要強化整體國家經濟,需要更多創意及實質產業的發展,若『房市持續背離市場』,泡沫化疑慮將加大」。
 
正心不動產估價師事務所研究指出,一國經濟成長的衡量指標,是以「實質GDP年增率」作為依據,主計總處最新公布的今年第一季GDP為-3.02%,創14年以來低點,即使併計後面三季貢獻值,預測我國今年的GDP也將難逃負成長的局面,全年GDP要保2,是一大挑戰。
 
房市去年下半年至今年買氣下滑,但價仍高、部分區域甚至還有漲勢,黃昭閔所長認為,這樣的房地市場並不健康,泡沫化疑慮將加大。圖/好房網News記者林和謙/攝

這次《平均地權條例》修法針對預售屋限制換約採「不溯及既往」,可能削弱了殺傷力、衝擊房市的力道?圖/好房網News記者林和謙/攝

 
此外,市場常用不動產相關貸款餘額佔GDP比重來評估國內資金集中在房地產的程度,國際間衡量房市泡沫警戒線標準以40%為介,當房市熱絡時,貸款餘額增速快,而當房市冷清時,貸款餘額增速慢。正心不動產估價師事務所研究顯示,我國2022年全年GDP為約22.69兆元,而不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元,觀察我國近十餘年來的貸款餘額比重,都高於國際警戒線標準40%,2022年比重更來到55.19%,確實值得注意。
 
黃昭閔分析,雖然有「房地產是經濟火車頭」的論述,但其實對我國來說,房地產屬於內需市場,要強化國內的整體經濟發展,必須要有更多新創、科技、實質的產業來挹注,如此才可均衡人才培育、促使產業更茁壯,民眾所得提升,這樣的實質GDP才是健康、而非空虛的。
 
黃昭閔指出,我國近十多年來的貸款餘額比重都高於國際警戒線標準40%,2022年比重超過5成,對於整體經濟乃至於房市來說都不健康,且在央行實施資金縮表政策包括升息、存款準備率調整、選擇性信用管制等措施,去年下半年至今可觀察到市場資金已不像前兩年這麼浮濫,房市買氣下滑。雖然交易量縮、流動性變差,但房價仍高、甚至部分區域房價還有些微上升。
 
我國2022年全年GDP為約22.69兆元,不動產相關貸款餘額為約12.52兆元,觀察我國近十餘年來的貸款餘額比重,都高於國際警戒線標準40%,2022年比重更來到55.19%,值得注意。圖(近年不動產相關貸款餘額佔GDP比重走勢圖)/正心不動產估價師事務所提供
我國2022年全年GDP為約22.69兆元,不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元,觀察我國近十餘年來的貸款餘額比重,都高於國際警戒線標準40%,2022年比重更來到55.19%,值得注意。圖/正心不動產估價師事務所提供
 
黃昭閔表示,國內房貸餘額年增率雖然已多個月下滑,但在高房價下、房貸餘額持續創高,「民眾購屋成本拉升下,貸款餘額水庫也續增」;他指出,《平均地權條例》修法衝擊預售屋,若有建商撐不住資金壓力,合理價修是會出現的,在預售屋買氣低迷下,成屋市場會比較有量,尤其3、5年前取得的新成屋,又坐落不錯區域,則現在轉手仍有不錯的行情,成屋市場依舊可樂觀期待、不須悲觀,預售市場則需要在《平均地權條例》修法上路後至明年總統大選後,持續觀察。
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