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天價稅金震撼全國!房地合一爭議再起!

by 吳光中和好友們
2023-09-11
in 房地產, 專欄作家

圖文:吳光中

近年來「房地合一稅」引起了廣泛關注,自2016年實施以來,稅收增長驚人,初期不到2億元,到了2022年已逾300億元,設立此稅的目的是「居住正義」,雖說房產交易有獲利就該繳稅,但不應該發生錯殺的情況。

然而,許多不動產仲介業者只瞭解房地合一稅的基本規則,卻沒有深入探討該稅制不公平之處。一位執業超過30年的代書—理德地政士事務所所長廖家瑋分享了一個具體案例,揭示該稅制不合理之處,呼籲政府機關和立法委員們應該考慮修改相關法律。

賣房實質沒獲利,卻須繳納高額稅款!

L女士,在2016年以3200萬元購買一筆不動產,但在2021年因染疫不幸過世。他的子女為該筆不動產申報遺產稅時,依法按「房屋評定現值+土地公告現值總額」共1200萬元來申報遺產稅。

由於這筆不動產還有2000萬元的房貸,每月本金和利息還款接近10萬元,這讓L女士的子女經濟壓力沉重,無法負擔,因此決定出售不動產。而根據房地合一稅制的邏輯,只有在實際獲利時才須納稅,因此L女士的子女認為以3200萬元的價格出售即可無須納稅,但事情並不如他所想。

國稅局竟然將遺產稅申報時的「房屋評定現值+土地公告現值」共1200萬元視為「成本」,而不是根據當初購買時的實際價格,導致繼承人被認定獲利2000萬元(售價3200萬-成本1200萬)。然後,按照「持有超過5年(被繼承人和繼承人之持有時間可以合併計算)但未滿10年,獲利部分課徵20%」的計算公式,繼承人必須支付高達400萬元的房地合一稅款!
試問:這樣的結果符合當初的立法意旨嗎?

天價稅金震撼全國!房地合一爭議再起!
廖家瑋地政士呼籲:房地合一稅應該避免誤殺無辜。

根據廖家瑋的研究,他發現財政部於2020年頒布了一則解釋令:房貸餘額只要大於「房屋評定現值+土地公告現值」,就可以併入視為繼承人「取得的成本」。最終,繼承者以賣價3200萬元扣除2000萬元的房貸餘額,還是被認定獲利1200萬元,仍須支付240萬元的稅款。

對此,東龍不動產專任委託部經理陳泰源忿忿不平表示:「肯定就是有許多遭錯殺的民眾不斷反映,才有後來財政部的這則解釋令出現。儘管稅款從400萬元降至240萬元,但這仍然是一筆相當大的數目。而且,如果該不動產本來就沒有貸款,那該怎麼辦呢?」

短期應變措施:趕在往生前以市價辦理買賣移轉

對於在2016年後取得不動產的被繼承人,陳泰源建議在即將面臨往生時,應趁著清醒的時候,以市價和繼承者進行買賣移轉,而非分年贈與。這樣才能讓繼承者的成本基於市價來認定。

長期解決之道:修改遺產及贈與稅法

正本清源的做法,台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆建議:應該要修改遺產及贈與稅法,使繼承者在申報遺贈稅時,手握「房屋評定現值+土地公告現值」或「被繼承人於買賣取得之成本」二擇一的選擇權。

最後,王棟隆呼籲:房地合一稅的初衷是打擊短期買賣炒作和獲利避稅行為,建立一個公平的稅制,這一點我們完全支持。但也應該避免誤殺無辜,這絕對不是立法初衷。我們期望政府能夠聆聽這一訴求,慎重考慮改革相關政策。

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