好房網News記者林和謙／台北報導
因為房價高漲、加上少子化，現在住宅新案多以小坪數主，小2房、小3房產品相當多，且現在許多年輕人喜愛新大樓，因此小坪數、總價較可負擔的大樓產品成購屋主流。不過宜蘭執業不動產經紀人及地政士、專業不動產講師邱明芳表示，現今小坪數新建案一直蓋，但以同區段同等價位來說，新建案的公設比例較中古屋真的高了不少，無形中影響了民眾生活的居住空間。
邱明芳指出，近年來預售屋公設比例越來越高，現在買房通常有三成以上的錢，買到的是不一定用到的公設，在礁溪有電梯大樓的公設甚至達五成；他說，有些新成屋的地點與機能通常比不上中古屋所在的成熟市區，新大樓雖然外表華麗、但室內空間真的狹小，加上高公設比，20幾坪的小宅、通常室內實際空間不到20坪。
邱明芳表示，有些人認為買新大樓好像比較不划算，以現況來說，假如看上一個公設比約35％的大樓建案，權狀坪數40坪；主建物26坪，公設14坪，賣1,200萬，以含公設計算：1,200萬 / 40坪（主建物26坪+公設14坪）=30萬/坪，也就是說1,200萬購屋款、其中有420萬買公設14坪。
邱明芳說，目前生活機能較好的區域，除了都市更新能釋放出大面積土地以外，一般蛋黃區新建案土地取得面積愈來愈小，也因為基地面積變小，公共設施也不優；加上買新成屋還有一些隱藏成本，例如管理基金、裝潢費、管線費、家電、管理費、車位清潔費…等。而想買預售屋的民眾，他建議要先確認建商風評，因為預售屋買下去簽完約就成定局，在交屋之前、真的不會知道自己買了什麼樣的房子，萬一入住後才發現社區水準不佳或興建品質不好，反悔也沒用。
中古屋就比較單純，邱明芳認為，中古屋雖然管線老舊、公設不一定齊全、需要花點修繕費用，但其總價比較少、其實其花費可大可小，買方可以視自身條件決定，中古屋地點通常比較好，因此生活機能完善。加上公設又低，室內空間大，換算成單坪價格會實在很多，所以中古屋許多民眾買房的主力產品。
邱明芳指出，一般來說，屋齡20～25年的中古屋CP值很高，這個年份的房子生活機能成熟、穩定，公設比低，自住、出租兩相宜；有些26年以上的老公寓，甚至沒有登記公設（梯間/陽台），因為室內坪數超大，很多人會買來做分租套房當包租公、包租婆，導致這類型公寓屋齡雖高，在投資人齊心喊漲的狀態下，價格也一直被投資客推疊上去。
邱明芳表示，公共設施有其必要性的存在，重點在於公共設施坪數比例是否能被合理規範，關於合理的公設比例這部份，現階段建築法規並無相關規範，所以業者想怎麼蓋就怎麼蓋。如果建築法能有一個公設坪數比例規範，有法源讓業者依循，相信這會是台灣買房民眾的福氣。
延伸閱讀→
