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限定1200萬房!送小孩「免贈與稅、免房地合一稅」怎做到的?操盤手揭秘

by 商情中心
2023-12-01
in 房地產
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
房地合一稅施行之前,不動產的跨年度贈與是顯學,資深地政士指出,因每年每人有244萬元的免稅額,所以常利用年底12月31日及隔年1月2日的跨年贈與,免稅額244萬元乘以2共計488萬元,將不動產一次性分二年贈與給子女。
 
但民國105年施行房地合一稅後,受贈與的不動產,取得成本是房屋及土地公告現值,未來再出售時,會產生高額的房地合一稅,所以類似的跨年贈與案件相對減少,改以主張買賣的方式,辦理過戶不動產給子女。
 
送房給小孩,用買賣方式不僅244萬元贈與稅免稅額,可以主張免除債務,剩餘976萬元可銀行貸款,回推總價1200萬元的房子最省稅。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市、租屋。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
正業地政士事務所所長鄭文在則舉出「超級節稅案例」,他說,有一個案件是爸爸想將房屋過戶給30歲的兒子,經查詢市價約1200萬元,房屋評定現值及土地公告現值合計約350萬元。
 
若利用跨年贈與給兒子,112年12月31日贈與244萬元,113年1月2日贈與106萬元(244萬元+106萬元=350萬元),這個房屋就可以順利登記到兒子名下。
 
缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售,將有850萬元的獲利被課徵房地合一稅(1200萬元-350萬元=850萬元),即使自用6年再出售,享受400萬元免稅額,10%優惠稅率,仍然要繳納45萬元房地合一稅(即1200萬元-350萬元-400萬元=450萬元),是不小的負擔。
 
送房給小孩,用買賣方式最節稅,且總價1200萬元剛剛好。圖/鄭文在提供
送房給小孩,用買賣跟贈與的差異。圖/鄭文在提供
 
鄭文在說,父子間協議將這間房屋總價以1220萬元成交,其中2成自備款(244萬元),8成銀行貸款(976萬元),因244萬元是贈與稅的免稅額,可以主張免除債務,也就是兒子不需要付款給爸爸。
 
至於976萬元直接向銀行申請貸款,核准後直接撥款給爸爸,銀行的撥款金流、貸款契約書檢附到國稅局認定,所有的買賣流程就完成。鄭文在提醒,兒子對於銀行貸款核准的976萬元,必須有償還能力,不然可能會被國稅局駁回。
 
鄭文在提到關鍵,買賣取得價格1220萬元,未來若以1200萬元出售,因為沒有獲利,即使2年內出售該房屋以45%課房地合一稅,因為獲利是0元,所以房地合一稅也就是0元。
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