好房網News記者林和謙／台北報導
目前造價仍處在高點，也連帶推升房價！前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，在造價提高、發包發不出去的情況下，遞延交屋所衍生買賣糾紛後果更是不堪設想；如果再進一步檢視，近年預售屋銷售率大都在50％以下，其所衍生建造執照與使用執照差距越來越大的潛在供給「蓋牌效應」，更不容小覷。此外，由於「三倍數效應」導致預售房價出現「僵固性」，一般建案不敢率先貿然降價，而呈現景氣下行房價卻依舊高懸的怪異現象。
莊孟翰說，從2018年台商逐漸回流以後，導致科技產業因急於投資建廠，有不少績優營造廠以及專業技術人員被高利潤與高薪挖腳，到高科技產業幫忙興建廠房，此一情形導致整個建築產業不少建案發包發不出去。另外，造價逐年提高，如果建案規模不夠大，信譽良好的營造廠不願意承攬，尤其是2018年之後預售的建案如果售價不夠高，以20層的造價而言，一坪的造價可能都要超過20萬元，在此情況下不具規模的小建案，大營造廠必然興趣缺缺。
莊孟翰表示，好的營造廠商大都滿載，為兼顧品質不願輕易增加業務量，其結果必然造成交屋延遲的連鎖效應，雖然也有建商強調先建後售，其實先建後售的成本也會愈來愈高，尤其是在造價提高、難發包出去的情況下，遞延交屋所衍生買賣糾紛後果更是不堪設想；如果再進一步檢視，近年預售屋銷售率大都在50%以下，其間所衍生建造執照與使用執照差距越來越大的潛在供給「蓋牌效應」，更不容小覷。
此外，由於「三倍數效應」導致預售房價出現「僵固性」，一般建案不敢率先貿然降價，而呈現景氣下行房價卻依舊高懸的怪異現象，致使部分地區房價該跌不跌，此一情況又以這一波房價漲幅最高的中南部地區最受關注。莊孟翰指出，「三倍數效應」很值得重視，衝擊力道強，像是合建、都更、危老建案，在成本大幅上漲之下，以台北市來看，不少建案的分屋比例為65：35，就是地主分回65%、建商分回35%，而一旦造價成本每坪提高3萬元或5萬元，建商除了要負擔分回的35%造價，還要負擔地主分回的65%造價，無形中就形成史無前例的「三倍數效應」問題；如果每坪造價提高1萬元、對整個建案來說等於營建成本提升3倍，也是目前產業界擔心的事，「三倍數效應」也導致銀行限縮建築融資而衍生的營建業不可預測風險。
莊孟翰說，至於中古屋則是在沒有營建成本顧慮下，一向都是跟著預售屋漲跌趨勢變動，當前唯一最受關注的是建案新成屋價格走勢為何？此一問題可能又得等待一至兩年，2018年之後大量推案，且銷售率已下降至五成以下，其間未銷售的餘屋，再加上地主戶與投資客釋出的數量不少，尤其是景氣若漸趨下行，「實價登錄」與「三倍數效應」就可能出現短暫不同步情況。
莊孟翰表示，就三倍數效應加以檢視，如依現階段一般建案的營建成本與4、5年前相較，鋼筋混凝土造每坪已由17～18萬元調漲至20～22萬元，鋼骨鋼筋混凝土造每坪也由24～25萬元調漲至30～32萬元，甚至有高達35萬元者，在成本普遍上漲3至4成情況下，如合建或都更、危老建案，必然飽受三倍數效應衝擊，而這也正是當前中南部不少建案不斷延長交屋時間的主因。因此，就這一波建造成本長期高漲所導致「三倍數效應」而衍生「蓋牌效應」，不容小覷。
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