好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
近2年全球升息潮，許多國家房市被掃到颱風尾，出現大幅度下跌。金融趨勢專家王伯達在個人粉絲頁PO文分享，「房價什麼狀況下會跌 ? 也許看看韓國、瑞典、德國跟中國就知道了，那就是高槓桿＋高利率。」
首先韓國「全租房制度」，房客需要在承租時交給房東一筆「保證金」，稱為「傳貰」，這筆保證金的金額大約是房屋價值的50％到80％，而房客在租屋期間除了水電費之外，無須再支付任何租金，最後在租約到期時，由房客無息收回一開始的「保證金」。
而房東的報酬來源，就是這筆保證金在這兩年間的投資收益了。不少房東會把這筆保證金作為頭期款再投入房地產，然後繼續用全租房的形式租出去，房東這麼做等於是不斷的在放大投資槓桿。
王伯達說，這在房價上漲時當然是賺到盆滿缽滿，但如果市場利率升高，導致房價反轉，那就是另一種景況了。
具有百年房貸的瑞典，在2016年將房地產抵押貸款上限下修到105年，但平均抵押貸款期限通常約為50年。若有人去世，在大多數有抵押貸款的情況下，繼承人通常會以利潤出售房屋，然後還清抵押貸款。
但若死者的債務比資產更高，繼承人個人就沒有責任償還，那麼國家就會買單。王伯達說，也正是因為這樣的觀念，這麼高的槓桿，加上瑞典房貸多數採取浮動利率，所以在利率升高之後就扛不住了。
德國則是在高通膨與高利率之下，營建成本太高，許多建商已經無法讓工程繼續下去，所以德國的房地產問題在於，建商的營運管理與財務槓桿，現在出現一堆爛尾樓。
王伯達認為，在「高槓桿＋高利率」的環境，才較有可能出現房價下跌，反觀若還在加槓桿卻又低利率，可能還要等，更別說「房貸利率比通膨還低的」。
他也提到，如今新青安優惠房貸已經有推40年房貸，難保未來可能出現50、60年期的房貸，結果就是等不到（下跌）。鄰國日本可能要退出負利率了，或許能觀察，創歷史新高的日本房地產會怎麼反應。
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