好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
受惠股市站上2萬點財富效應，今年經濟成長復甦、通膨持續等，加上政府釋出新青安優惠房貸，房市延續去年底的復甦軌跡，今年以來預售屋與成屋市場皆表現亮眼。不過，在熱況之下，專家仍提醒幾項風險。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，這幾年受到疫情、俄烏戰爭導致通膨，面對物料高漲、央行土建融管制，營建業也產生結構性改變。第一、土建融管制限縮，建商自有資金必須提高，資金槓桿倍數沒辦法放大之下，沒辦法擴大推案量。
營造工程費用大漲，建商為了管控成本、評估利潤風險，改為邊建邊售或先建後售，上述兩大因素，導致預售供給量減少。陳碧源說，接下來在終端銷售部分，又因缺工缺料延遲交屋，反讓買方可透過低首付、工程期拉長，不用馬上交屋要貸款的壓力。
在預售屋大漲階段，買方在資金壓力減緩下，可能再將資金投入其他建案，陳碧源認為，無論有沒有平均地權條例修正案的禁止預售屋換約，總量不變之下，因貨源有限、房價又在漲，自住客或假性需求買方的解約或轉手動機銳減。
他表示，目前房市要出現賣壓，只有一個前提，就是建商不再是單一供給貨源的一方，假若政府釋出所謂能所有權移轉的可負擔住宅，適時、適地、適量的配套措施，民眾期待購買這類可負擔住宅時，就會對建商釋出的商品房產生觀望。
陳碧源說，當可負擔住宅消息釋出時，適逢房市交屋潮，就會有所謂的賣壓，也可能出現破壞性價格，追捧商品房的熱度將消退。只是，這部分一定要研擬完善配套，例如未來價差買回問題，排除過往令人詬病所謂中樂透的效應。
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