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地主老爸想省土增稅「社區私設巷道」沒移轉給建商!子女繼承衰繳遺產稅、房子也不能賣

by 好房網
2024-12-21
in 房地產
地主老爸想省土增稅「社區私設巷道」沒移轉給建商!子女繼承衰繳遺產稅、房子也不能賣

地主老爸想省土增稅「社區私設巷道」沒移轉給建商!子女繼承衰繳遺產稅、房子也不能賣

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
為了省過戶給買方應納的土地增值稅,保留數筆社區中的私設巷道,所有權仍保留在自己名下,沒有移轉登記給建商或是買方,未來要辦理繼承時,恐怕不僅會讓資產變成負債,更可能讓子女們莫名的繳納了一堆遺產稅,後續的房屋買賣,也會成為絆腳石。
 
正業地政士事務所所長鄭文在表示,早期的地主與建商合建,由地主出售土地給買方,建商出售房屋給買方,形成合建分售或合建分屋的關係。地主最大的成本是土地增值稅,為了省錢,常發生土地持分不足,或是地主保留私設巷道、法定空地,不辦理移轉給買方,後續造成許多爭議。
 
老公寓社區中的私設巷道,早期地主為了省土增稅,未移轉到建商或買方名下,未來子女繼承恐淪負資產。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
松山御林園海砂屋都更社區。圖/好房網New記者蔡佩蓉攝影
 
他提到一個實際案例,一名爸爸是大地主,民國60年間和建商合建大型的公寓住宅,後來捷運通車、房價飆漲,雖是老舊公寓,但房屋價格每坪接近80萬元,早期為了省土地增值稅,保留數筆社區中的私設巷道的所有權,未過戶給建商或買方。
 
這名老父親往生過後,原本按照「遺產及贈與稅法第16條第12款」,建造房屋應保留的法定空地部分,應計入遺產總額,但偏偏這幾筆土地雖然供公眾通行,卻是當年與建商合建時保留的法定空地,和要件不符,無法申請不課徵遺產稅。
 
另外,如果這幾筆土地屬於都市計畫內的公共設施保留地,也可以不計入遺產稅,但申調分區使用證明確清楚載明為住宅區,讓遺產稅免稅夢碎,繼承人只能乖乖繳納。
 
建造房屋應保留的法定空地與都市計畫內的公共設施保留地,是可不計入遺產稅。示意圖/取自新竹縣政府
繼承登記。圖/新竹縣政府提供
 
鄭文在說,前陣子女兒有資金需求,想把當初爸爸跟建商換來贈與給她的房屋出售。女兒原本在家族中分配到一間所有權全部房屋,加上5分之1的土地持分,因為繼承爸爸的法定空地,多了2筆所有權全部的土地,這原本是爸爸給的遺產,理應保留起來,等到未來這個社區改建時,或許有機會再分配1、2戶房屋。
 
但地政事務所否准登記,要求她要將上揭房屋及土地,再加上這2筆土地併同移轉才能辦理所有權移轉登記。因為「公寓大廈管理條例第4條第2項」規定,專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權,或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
 
這導致買賣交易解約破局,直到日前終於有人願意承買該房屋及土地,再加上另外2筆法定空地。鄭文在說,原來新買方認為該區都更在所難免,這件標的是很棒的投資,也讓賣方從繼承到出售所有的惡夢一次解除,順利拿到應得的買賣價金。
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