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「房價已開始反轉」!葉凌棋:歷史少見

by 好房網
2025-02-13
in 房地產
「房價已開始反轉」!葉凌棋:歷史少見

「房價已開始反轉」!葉凌棋:歷史少見

好房網News記者林和謙/台北報導
 
近幾年國內房價漲幅相當大,尤其2019年台商回流、市場熱錢多,2020年疫情開始,通膨壓力、利率低,更讓房價大漲,2023年8月推出的新青安政策更讓房市過熱、炒作亂象充斥!2024年9月央行出重拳、第七波信用管制打炒房,加上7、8月開始因房貸水位衝高,不少銀行就開始限貸,房市受到壓制。永慶房產集團業務總經理葉凌棋受訪指出,央行這次出手後、加上金融緊縮,會發現2024年第四季七都房價「已開始反轉、下修」,政策所引發的市場反應速度,算是歷史少見。
 
這幾年國內房價因大環境因素而上衝,不僅七都在漲,七都以外的區域因過往房價基期低、房價更漲幅達2~3倍,非常驚人。而房市過熱之下,2023年下半年的新青安又帶動一波買氣,使得價量俱揚,央行表示,觀察相關數據,其中更是發現有不少利用銀行信用資源來炒作的民眾。
 
葉凌棋指出,央行這次出手後,2024年第四季七都房價已開始反轉下修,政策引發的市場反應速度,算歷史少見。圖/好房網News記者林和謙/攝
2023年全年新北房市交易有「倒吃甘蔗」的趨勢,中後期拉尾盤,全年房市交易量比2022年相較僅小幅年減0.29%;因新青安助攻以及年底的新案交屋帶動交易量能。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
此外,隨著房價衝高,銀行房貸水位也拉升,至今2024年8月底,全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)居高達37.5%,接近2009年10月的歷史高點37.9%,且銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況比2009年更嚴峻。葉凌棋說,這些亂象讓央行必須要出手,要趕快踩煞車,不然會出問題 ,「央行等於公開向投機、投資客宣戰」,要抑制房市過熱,也防範房市出現泡沫化危機。
 
央行預期目前為房價在今(2025)年中「慢慢下來」,讓房市軟著陸。葉凌棋表示,央行決心要扭轉房價上升的預期心理,並讓房市熱度緩降,「必須讓量與價都平緩下修」,這是很清楚的政策目標。
 
葉凌棋指出,在銀行限貸、央行第七波信用管制出手後,「房價反轉速度算很快」,為歷史少見,2024年第四季,七都房價可說是全都反轉,政大永慶房價指數顯示,七都整體跌幅介於1.6%至4.5%,高雄市跌幅4.5%最多,桃園降幅3.3%次之。他觀察說,2024年第四季中南部中古屋也量縮,與2024年6月相比、下半年平均少了五成;北部中古屋交易也至少量縮3~4成  桃園也縮了4~5成;12月份開始出現賣方適度降價換成交 ,使成屋交易量有微升。
 
葉凌棋說,上一波房市反轉向下,是2015~2016年,房價下跌、量縮打底,歷經了約5年時間,到2020年才開始升溫起漲。他認為,而這一波房市向下反轉的反應算快,可見得央行的第七波管制政策確實重,也預期今年「量縮價跌的格局不變」,因為銀行今年一整年都需要自主管理不動產貸款集中度,房貸審核更嚴、民眾更難借到錢,央行與金管會也都會持續監督銀行端,所以今年房市會是平緩、健康,估全年交易量約28.8萬棟,比2024年減少2成左右。
 
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