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自2023年下半年以來，央行持續加強房市調控措施，並於去年9月19日推出第七波信用管制，以應對市場過熱現象。根據最新數據顯示，經過連續多次的政策干預，房市投機行為已大幅減少，交易量趨緩，價格漲幅亦明顯收斂。
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政策背景與市場反應
2023年8月，央行要求銀行自主控管未來一年的不動產貸款總量，並在9月下旬進一步收緊信用管制。該政策的主要目標包括：
1. 降低市場對房價持續上漲的預期心理。
2. 限制投機性需求，使貸款資源更有效流向自住買方。
3. 降低銀行信用資源過度集中於不動產市場的風險。
根據央行數據顯示，2021年至2025年2月底，央行已進行專案金檢170次，確保金融機構落實政策，並有效抑制市場過度投機。
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三大成效浮現：市場交易趨緩 房價漲勢放緩
1. 房市交易量減少 房價漲幅收斂
受政策影響，全國建物買賣移轉棟數自2023年10月起轉為負成長，2025年1月的年增率更下降40.3%。房價方面，2023年第4季全國房價指數年增率自前一季的12.5%下降至10.4%，而政大永慶房價指數亦由10.4%降至5.8%。
此外，房價季增率亦呈現放緩趨勢，2023年第4季房價指數季增率從前一季的2.4%降至0.6%，顯示市場價格逐步回歸理性。
2. 自住買方貸款比例上升
隨著政策引導貸款資源流向自住買方，本國銀行辦理無自用住宅者購屋貸款的比率，從2023年1月底的57%上升至2025年1月底的61.5%。這顯示市場已逐步由投資導向轉為剛性需求為主。
3. 不動產貸款集中度下降
不動產貸款集中度已從2023年6月底的37.61%下降至2025年1月底的37.12%。此外，購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額的年增率亦呈現下降趨勢，顯示整體資金流向不動產市場的增速已受控制。
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未來房市展望與政策方向
央行強調，未來將持續透過「道德勸說」與「專案檢查」雙軌並行方式，確保銀行落實不動產貸款控管措施：
● 銀行自主管理機制：定期檢視銀行不動產貸款執行情況，確保資金合理分配。
● 專案檢查與缺失改善：透過專案金檢，發掘銀行貸款操作中的潛在問題，並要求改善。
● 動態調整政策：根據市場發展趨勢，適時調整信用管制措施，以維持金融穩定與房市健全發展。
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結論：市場進入理性調整期 長期發展仍需觀察
在央行強力打擊投機需求後，台灣房市已進入理性調整階段，短期內價格波動趨緩，交易量減少。雖然自住買方貸款比重上升，但市場仍受政府調控、資金緊縮等因素影響，買賣雙方皆趨於保守。
未來房市走向仍需觀察全球經濟變數、政府政策動向，以及市場供需變化。然而，對於剛性需求的買方而言，目前市場已有較多議價空間，具備一定的進場優勢。
中華超傳媒
(文/ 黃俊憲)
