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臺灣房市正進入史上最大交屋潮。根據市場統計，2022至2024年間，全臺預售屋銷售總額高達5.4兆元。大量建案即將交屋，儘管中央銀行以金檢作為替代手段，未實施新一波選擇性信用管制，但在金融機構自律控管、審慎放款原則下，市場資金缺口隱然浮現，房貸申貸難度同步升高。
資金流緊縮 銀行傾向回收本金
專家指出，即使第八波房市管制未正式推出，但實務上各大銀行已針對房貸資金進行調控。House91找房趣企劃室主任曾崇典指出，金融業目前仍處於「道德勸說」與自主控管階段，預估緊縮態勢將持續至2025年第三季。
曾崇典分析，部分銀行針對新案交屋僅釋出有限額度，甚至限制戶數，導致許多建案須提供多家金融機構貸款選項供買方「擠額度」。在資金緊縮情況下，不少建案還搭配農會貸款方案，盼能避免客戶因貸款成數不足而出現斷貸風險。
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三年總銷破5.4兆 交屋壓力破表
根據市調數據顯示，2022年全臺預售市場銷售金額約1.3兆元，2023年增至1.72兆元，2024年更衝上2.37兆元。其中以新北市與臺中市為交易熱區，2024年兩地合計預售銷售金額即突破9,000億元，占全臺近四成。此龐大金額預示著2025年起將迎來大量交屋潮。
分析人士指出，預售屋交屋時，建商需償還土建融，買方則需申請貸款支付尾款，雙邊同時進場擠壓資金池。即便考慮部分資金已於建案興建期間陸續回收，但整體房貸申請量將對銀行資金運用造成實質壓力。
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銀行偏重首購與政策戶型 投資客壓力升高
曾崇典指出，當前銀行放貸策略明顯向首購族、都更戶與企業型客戶傾斜。過去擁有多戶資產的投資型客群，已經感受到貸款成數壓縮與額度難以取得的困境。
此外，不少已取得貸款的民眾也因寬限期到期，被銀行要求儘速開始還本，形成另一波資金回收壓力。這類現象恐使部分投資人出現財務調度困難，甚至被迫轉售手上資產。
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房市進入「拼貸款」時代
專家認為，未來一年內房貸資金吃緊的局勢短期難解。對於名下已有多筆房貸的購屋者而言，不僅面臨貸款成數下修的壓力，也可能在送件過程中遭遇放款受阻，進而引發連鎖性的交屋與資金斷鏈風險。
曾崇典總結指出，市場將進入「拼貸款」與「搶資金」的階段，購屋人應提早與銀行接洽、掌握放款條件變化，建商亦須強化交屋協助機制，以穩定交易流程與資金安全。
中華超傳媒
(文/ 黃俊憲)
