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隨著建案交屋潮接近高峰，中央銀行所推動的「總量管制」政策引發部分購屋民眾不滿，尤其換屋族反映房貸遭拒，產生「被誤傷」效應。中央銀行總裁楊金龍8日於立法院財政委員會答詢時表示，總量管理政策屬於階段性措施，將根據實施成效與市場反應進行必要檢討與調整。
此波總量管理起自2023年第七波打炒房政策，央行除延續銀行法第72條之2對不動產授信總額的規範，亦要求國銀自行控管房貸與土建融等不動產貸款，占總放款比重維持在合理區間。根據立委郭國文引述央行數據，至2024年3月底，全體銀行不動產放款集中度已降至36.89%，較政策實施前的37.64%明顯回落，顯示管理措施初具成效。
然而，市場也出現副作用。進入2024年第二季，逢預售屋交屋高峰，單季交屋戶數預估突破3.1萬戶。在總量凍結情況下，多家銀行採取「舊貸清償、額度釋出」的方式控管新增房貸承作，導致換屋族、新購自用族群出現「有房卻無貸」的問題，市場對央行政策公平性的質疑聲浪升高。
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房地產平台House91找房趣企劃室主任曾崇典分析指出，央行政策原意在於壓抑法人與投機性購屋行為，避免金融資源過度集中於不動產領域，並降低系統性風險。然而在現行操作下，自用買方未能與法人或多戶投資客區隔，使得一般家庭面臨貸款障礙，形成不對等的金融可得性問題。他建議，央行應建立更細緻的審查與分類機制，針對不同購屋目的採取差異化授信策略。
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對此，楊金龍強調，國銀總量管理政策設定為期一年，央行會在必要時進行滾動式檢討。未來不排除針對個人購屋需求採取更具彈性的規範，避免誤傷剛性需求，尤其應優先保障自用與換屋族群的貸款權益。
曾崇典補充，從市場角度觀察，目前新成屋與預售市場交屋時程密集，在限貸與信用審查同步收緊的情況下，若無配套措施，可能衝擊購屋信心與短期成交量。他建議主管機關應與金融業協調，導入寬限期、緩衝措施或明確排除條款，以平衡打炒房政策與民生需求之間的落差。
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(文/ 黃俊憲)
