好房網News記者林和謙／台北報導
台日夫妻檔Youtuber透過影片指出，租屋處滲漏水提出終止契約，沒想到約定點交日，房東並未出現，所以將鑰匙以掛號方式寄回並以存證信函告知，未料，隨後接到房東提起告訴，求償每月租金及違約金，金額高達78萬元左右。
租屋糾紛頻繁，民眾及房東都不可不慎。不動產專家、住宅消保會顧問吳翃毅博士表示，住保會就曾有一個案，在租賃契約結束後，房客與房東完成點交，房東說因為室內、浴室的牆面有打孔，還有滲漏水等情況需要屋況修繕，會再另行通知他。
房客說，點交當下有說明，牆壁打孔為了掛衣服，有口頭徵得房東的父親同意，至於滲漏水是因為當初廚房滲漏水、打電話給房東的父親要求修補，遲遲未有動作，當下急得只能先找師傅來修。房東則表示，他才是房屋所有權人，不必爭論是他父親有無同意牆面打洞或是不處理滲漏水，且沒有白紙黑字證明，這麼多年過去了，爭辯無益，再者，房客自行找人來修廚房水管，導致他的房屋損害加劇是事實，最後開出超過100萬元的修繕費用，雙方沒有共識，調處不成立；至於房東會不會提告，就不得而知。
吳翃毅指出，依據民法第429條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」但要注意的是，當初簽租賃契約時，是不是有另外約定分配修繕責任。因此租屋前審閱契約，雙方須劃分為維修項目相當重要，除了白紙黑字約定之外，也可用拍照的方式確認房屋現況，避免未來點交各說各話。
住保會義務律師侯捷翔律師說，關於租賃期間房屋修繕及提前終止契約的議題，關鍵在於契約簽訂的時間點，以判斷應適用民法或租賃專法的規定。
一、 簽約時間在107年6月27日前（適用民法）：
若租賃契約簽訂於此日期前，主要適用民法規定。依民法第430條，租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，並請求出租人償還其費用或於租金中扣除。
二、 簽約時間在107年6月27日後（適用租賃專法）：
若契約在此日期後簽訂，則優先適用租賃住宅市場發展及管理條例的規定。首先，依該法第8條規定，租賃住宅有修繕必要時，原則上由出租人負責修繕。若出租人未於承租人所定相當期限內修繕，承租人可以自行修繕並請求償還費用，或直接從租金中扣除。
侯捷翔指出，房客要注意的是，租賃住宅是可以居住使用的情況下，並有修繕必要，經承租人定出相當期限催告，而出租人仍不於期限內修繕時，此時便涉及承租人提前終止契約的權利。依據租賃專法第11條第1項第2款規定，承租人於此情況下得提前終止租賃契約。非常重要的一點是，根據同法第11條第3項的規定，承租人若依據前述第1項各款（包括因修繕問題）提前終止租賃契約時，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。
如果承租人完全符合這些法定程序、即符合法定的終止事由（如前述修繕問題），並且完成了必要的催告程序以及提前三十日的書面通知，那麼根據租賃專法第11條第1項本文的規定，出租人不得向承租人要求任何因提前終止契約而產生的賠償。
侯捷翔提醒房客，若因房屋修繕問題考慮提前終止租約，務必確認所適用的法規版本，並嚴格遵循法定的程序步驟，包括確實進行催告、妥善保存所有相關事證，並且在決定終止契約時，履行法定的書面通知義務。這樣才能有效地保障自身權益，避免不必要的法律糾紛或潛在的賠償責任。
吳翃毅表示，租賃專法公告實施已有數年之久，但從糾紛個案來看，多數仍在採用文具店版本的租賃契約書，建議參考內政部提供的住宅租賃契約書範本，保障房東房客雙方各自權益。
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