文：吳光中
小明有一間房子自住，後來因工作緣故必須搬家，於是有了換屋的須求，如果先將舊房子賣掉再買新房，中間會產生租屋過渡期，等於是租房搬一次家、買了新房又得再搬一次家，因此決定「先購後售」，沒想到卻因此不符賣房的自住優惠稅率資格、錯失高達400萬元免稅額，相當懊悔！
因為他是「先購後售」所以享有「重購退稅」優惠，因此小明在購置到理想的房子後，便展開搬新家、賣舊房的計畫，後來順利找到買家，價格也相當滿意，其獲利金額對比7年前購置舊屋的成本高達500萬元。
可惜，小明只知其一不知其二，因為急於將戶籍遷入新家，導致不符「賣房自住優惠」，錯失「400萬元免稅額」，這整整500萬元的獲利，都得依照房地合一稅率之20%來課徵。這讓長期將房屋自住使用的小明相當氣憤，難道政府歧視單身者？魚與熊掌不可兼得？
政府為了鼓勵人民將房子愈換愈好，由小換大、由舊換新、由蛋白區換至蛋黃區，因此建立「重購退稅」該制度，希望能支持民眾換房的能力；至於房地合一稅的「自住優惠」，只要符合相關規定，其獲利部分不僅先享有「400萬元的免稅額」，超出部分也僅須課徵10%的超低稅率，相當誘人！
因此，如果在進行買房與換房的操作上，有些重點細節，你一定要知道！專任約房仲作家陳泰源解釋，重購退稅其一須符合自住，也就是購入新屋時，舊屋須符合設籍；換句話說，買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡！其二是設籍人資格要符合，也就是個人或其配偶、未成年子女。
如果是「土地增值稅的優惠稅率」，則多了「直系親屬」的選項、父母也可以，但若是「房地合一重購退稅」，縱然父母有設籍也不符合資格，陳泰源強調！除了上述三種身分（個人、配偶、未成年子女）設籍之外，其他皆無資格。
另外，不論是先售後購還是先購後售，皆須在兩年內完成；也就是說，前者要於出售後兩年內購置新屋；後者要兩年內出售舊房。台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆提醒，要記得退稅的「請求時效」，也就是於重購後之次日起五年內，並記得主動申請，政府可不會自動退稅給你。也得注意「列管期間」，如果重購後的五年內，若將房子改做其它「非自住」用途或再移轉，則會被國稅局追繳扣抵或退還稅款。
如果是「先售後購」，在同一個時間軸上，單身者皆能設籍在房子裡，不成問題，比較困擾的是，中間可能產生租房的過渡期。王棟隆補充，單身者在「先購後售」要特別注意，因為在同一個時間軸上，所有權人會同時擁有兩間房屋，必須謹慎處理設籍。雖說後來，國稅局有從寬認定，只要在兩處房屋設籍一處即可，但仍得依國稅局的最終審查結果為準。
想同時具備「房地合一之優惠稅率」資格，單身者更要注意！東龍不動產特約地政士龔玉華指出，「房地合一優惠稅率」對於設籍的要求更嚴格，規定上是個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿六年，意即交易前六年皆須設籍在舊屋且不能中斷，且未將該房屋及土地出租、供營業或執行業務使用。
所以，單身者若想要將「自住優惠稅率」與「重購退稅」同時具備資格的話，龔玉華建議，一開始就設籍在舊屋，買了新房也別急著將戶籍遷出至新屋，這樣舊屋的自用年限才不會中斷，等到舊屋於兩年內賣掉了以後，再將戶籍遷至新屋，如此一來，便能將「賣房獲利400萬元免稅」、「超出400萬元獲利部分採超低10%稅率課稅」、「換屋之重購退稅」等三重享受，一次擁有。
