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土增稅20萬➔變0元 代書出這招…比「一生一次」土增稅10%更省稅

by 商情中心
2023-04-14
in 房地產
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
賣掉自用住宅,兩年內再買一間房子,使用土增稅「重購退稅」省下的稅金,遠勝使用「一生一次」土增稅10%優惠稅率。資深地政士提及,有案例是自用住宅屋主打算賣房,並使用「一生一次」優惠土增稅,僅需繳稅10萬元,但仔細分析後,只要2年申請「重購退稅」也根本不用浪費使用「一生一次」。
 
正業地政士事務所所長鄭文在表示,土地公告現值每年的1月1日調整一次,所有權人持有越愈久,調整的次數愈多,出售時所繳納的土增稅也就愈高。土增稅一般稅率為20%、30%、40%,自用住宅優惠稅率則為10%,但是自用住宅優惠稅率只限於「一生一次」或「一生一屋」,條件相對嚴格。
 
賣掉自用住宅之後再買一間,資深地政士就建議不用浪費使用「一生一次」土增稅優惠稅率,用一般稅率,兩年內再重購退稅就好。示意圖/好房網News資料照
房市。圖/好房網News資料照
 
鄭文在說,一個案例是屋主有2戶房屋,新北市一戶持有年代久遠,且無營業及出租,由母親設籍居住;另一戶位於桃園市,持有期間較短,也無營業及出租情事,由本人設籍居住。
 
屋主最近想把桃園房屋賣掉,自用增值稅約為10萬元,一般增值稅約為20萬元。原本屋主想使用「一生一次」自用增值稅,但鄭文在詢問,2年內是否會再買房屋?賣方肯定的說「會」,於是就建議屋主可以辦土增稅一般稅率,未來2年內重購房屋,仍有機會重購退稅。
 
鄭文在說,依照「財政部77.12.1.臺財稅第770666023號函」所有權人出售合於規定的自用住宅用地,兩年內另行購買自用住宅用地;其原有土地在出售前,雖然沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但經稽徵機關查明出售土地符合自用住宅用地要件,仍舊可以申請從已納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價的數額。
 
鄭文在建議屋主,若辦自用增值稅是10萬元,重購退稅也是10萬元,但是「一生一次」卻沒了;如果辦理一般增值稅是20萬元,重購退稅也是20萬元,但是,「一生一次」的權利仍然保留。
 
最後結論就是,第一、賣方仍可保留自用住宅增值稅「一生一次」的權利,第二、兩年內重購,可退還土地增值稅的權利。只要屋主2年內再重購一間自用住宅,那麼土增稅20萬元也能順利退回,根本不用繳稅。
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