圖文：吳光中
近年來「房地合一稅」引起了廣泛關注，自2016年實施以來，稅收增長驚人，初期不到2億元，到了2022年已逾300億元，設立此稅的目的是「居住正義」，雖說房產交易有獲利就該繳稅，但不應該發生錯殺的情況。
然而，許多不動產仲介業者只瞭解房地合一稅的基本規則，卻沒有深入探討該稅制不公平之處。一位執業超過30年的代書—理德地政士事務所所長廖家瑋分享了一個具體案例，揭示該稅制不合理之處，呼籲政府機關和立法委員們應該考慮修改相關法律。
賣房實質沒獲利，卻須繳納高額稅款！
L女士，在2016年以3200萬元購買一筆不動產，但在2021年因染疫不幸過世。他的子女為該筆不動產申報遺產稅時,依法按「房屋評定現值+土地公告現值總額」共1200萬元來申報遺產稅。
由於這筆不動產還有2000萬元的房貸，每月本金和利息還款接近10萬元，這讓L女士的子女經濟壓力沉重，無法負擔，因此決定出售不動產。而根據房地合一稅制的邏輯，只有在實際獲利時才須納稅，因此L女士的子女認為以3200萬元的價格出售即可無須納稅，但事情並不如他所想。
國稅局竟然將遺產稅申報時的「房屋評定現值+土地公告現值」共1200萬元視為「成本」，而不是根據當初購買時的實際價格，導致繼承人被認定獲利2000萬元(售價3200萬-成本1200萬)。然後，按照「持有超過5年(被繼承人和繼承人之持有時間可以合併計算)但未滿10年，獲利部分課徵20%」的計算公式，繼承人必須支付高達400萬元的房地合一稅款！
試問：這樣的結果符合當初的立法意旨嗎？
根據廖家瑋的研究，他發現財政部於2020年頒布了一則解釋令：房貸餘額只要大於「房屋評定現值+土地公告現值」，就可以併入視為繼承人「取得的成本」。最終，繼承者以賣價3200萬元扣除2000萬元的房貸餘額，還是被認定獲利1200萬元，仍須支付240萬元的稅款。
對此，東龍不動產專任委託部經理陳泰源忿忿不平表示：「肯定就是有許多遭錯殺的民眾不斷反映，才有後來財政部的這則解釋令出現。儘管稅款從400萬元降至240萬元，但這仍然是一筆相當大的數目。而且，如果該不動產本來就沒有貸款，那該怎麼辦呢？」
短期應變措施：趕在往生前以市價辦理買賣移轉
對於在2016年後取得不動產的被繼承人，陳泰源建議在即將面臨往生時，應趁著清醒的時候，以市價和繼承者進行買賣移轉，而非分年贈與。這樣才能讓繼承者的成本基於市價來認定。
長期解決之道：修改遺產及贈與稅法
正本清源的做法，台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆建議：應該要修改遺產及贈與稅法，使繼承者在申報遺贈稅時，手握「房屋評定現值+土地公告現值」或「被繼承人於買賣取得之成本」二擇一的選擇權。
最後，王棟隆呼籲：房地合一稅的初衷是打擊短期買賣炒作和獲利避稅行為，建立一個公平的稅制，這一點我們完全支持。但也應該避免誤殺無辜，這絕對不是立法初衷。我們期望政府能夠聆聽這一訴求，慎重考慮改革相關政策。
