好房網News記者林和謙／台北報導
我國《公寓大廈管理條例》已頒布施行數十年，盼加強公寓大廈管理維護並提升居住品質。而社區要正常發展，除了需要導入公平有效率的規則、實踐必要管理作為外，北北基公寓大廈爭議事件調處委員、台灣公寓大廈管理顧問協會理事長饒後樂表示，還要預防或化解「搭便車」、「 公益勒索」與「正義魔人」對組織的傷害。
「搭便車心理」出現在所有公共事務，團體成員期待其他人解決公共事務問題，自己袖手旁觀坐享其成。 饒後樂說，大家若都人同此心、 心同此理後，搭便車心理終將釀成「公共財的悲劇」，所有人都是輸家。不少公寓大廈區分所有權人會議就是「搭便車心理」的體現，出席的永遠是固定那些面孔，經常湊不到規定人數，而且大部份成員對自己缺席毫無愧疚，然而這個場景和心理竟是社會常態，也是公寓大廈運作混亂失序的根源。
社區要正常發展，饒後樂表示，要預防或化解「搭便車」、「 公益勒索」與「正義魔人」對組織的傷害。圖／好房網News記者林和謙／攝
參與會議人數不足會造成公寓大廈無法決策及作為，或少數人決策後遭逢反對挑戰，讓公寓大廈陷入「集體不作為」甚至「不能作為」困境，導致癱瘓。
饒後樂指出，比搭便車心理更糟糕的是居民對管理委員「公益勒索」，出自於維護自身或整體利益，卻完全不幫對方著想的自私態度。常見自己遭遇問題要求管理委員協助時，擺出「我也有繳管理費」的消費者姿態，卻忘記對方其實是幫忙自己處理問題的鄰居；還有當支出增加，管理委員會請求大家同意增加管理費時，居民卻置之不理，叫出來替大家服務的熱心住戶自己想辦法。
饒後樂表示，上述這種完全不設身處地替對方著想的自私態度很快會讓熱心服務眾人的委員灰心，後悔自己何必奉獻、 討好這些自私鄰居。許多社區大樓運作一段時間後走向癱瘓，原因就在於居民自私過頭，塑造出一個沒人應該或值得替大家服務的環境。公益勒索非常普遍，常見會議上委員說明管理經營所碰到的困難，與會居民卻指教委員可以怎樣做，但又完全沒有要幫忙解決問題的意思，這就是典型的「公益勒索」，居民對自己和對別人完全是大大方方兩套標準。
健全的組織運作需要成員的普遍參與和建立組織。在公寓大廈，「搭便車」妨礙參與為首害，「公益勒索」傷害組織運作為次，第三害則是「正義魔人」。
饒後樂說，「正義魔人」具備強硬性格，且對公寓大廈公共事務有強烈的意志主張而且不怕衝突。面對不同意見看法打死不讓，連癱瘓公共事務運作都在所不惜。某些正義魔人具備法律或行政專長 ，堅持自己是非，大家非聽他的不可；管理委員會只要進來幾個正義魔人、就很快會發展成兩派或多派相互鬥爭的局面，從此衝突糾紛不斷，社區搞得烏煙瘴氣。
饒後樂指出，正義魔人通常會把公寓大廈公共事務環境弄得又髒又臭，為貫徹自己的使命感，正義魔人通常把不同意見者都打成敵人挑釁羞辱，社區大樓若二派魔人旗鼓相當，就會上演相互丟泥巴的恐怖戲碼，嚇退溫和中庸怕髒怕臭的居民，久而久之管理委員會就剩下魔人們為了說不出所以然的原因而纏鬥不休。
饒後樂表示，社區大樓還有另外一種類型正義魔人，拒絕擔任管理委員，卻永遠對做事情的人毫無尊重的指指點點，把管理委員當成值日生看待，要求管理委員會開放旁聽，繼而反客為主、 企圖影響甚至主導會議決策，把代議精神完全拋諸腦後，台灣社會民主素養低落由此可見一斑。他建議，要促進公寓大廈管理良性發展，公寓大廈居民與從業人員應正視三害拿出對策，促使居民積極正確地參與公共事務，建立並維護和諧關係，同心解決共同的問題。
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