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我的地為何不能蓋房子?土地「莫名其妙被管制」?專家揭真相

by 好房網
2025-05-14
in 房地產
我的地為何不能蓋房子?土地「莫名其妙被管制」?專家揭真相

我的地為何不能蓋房子?土地「莫名其妙被管制」?專家揭真相

好房網News記者林和謙/台北報導
 
「我要賣一筆在宜蘭的土地,買方要求無套繪證明書,經申請無套繪證明申請書,結果縣政府回文說,那塊地有『建築套繪管制』,可是明明沒蓋房子,這是怎麼一回事?」?房市專家、宜蘭節税地政士及不動產經紀人邱明芳舉實例說,有一天,老鄰居阿花姨帶著一臉疑惑來找我,抱怨上面遇到的情形,我一聽,馬上就明白發生何事,也就是所謂的「套繪管制」,這類案件在實務上也常常發生。
 
邱明芳表示,買方在土地買賣之前為了權益保障,首先要先向縣府確認建築基地有無受到建築套繪管制,才可申請建築。至於什麼是建築套繪管制?也就是將「建築基地包含供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」套繪於地籍圖上,以避免重複建築申請的行政措施。
 
「套繪管制」是建築行政管理的制度,目的是避免土地被重複利用而破壞建築管理的秩序。圖/好房網News記者林和謙/攝
宜蘭高鐵站最後拍板的位址靠近縣政中心,不少投資客在地點上「押錯寶」,要如何解套?在地專家提出第一線觀察及實務經驗。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
而為什麼要有套繪管制?「套繪管制」是建築行政管理的制度,目的是避免土地被重複利用,因為土地除了建築外,也可能是其他建築物的法定空地、停車空間、或依法不得建築利用的狀況,如果有此種情形,主管建築機關會在地籍套繪圖上著色標示管制,也就是「套繪管制」,以免土地被重複利用而破壞建築管理的秩序。
 
邱明芳補充說,只要土地曾經申請過建築執照,不論有沒有實際蓋房子,建築管理單位就會把當初申請的建物位置「套繪」在圖上,以免未來重複申請或違規蓋屋,這就是所謂的「建築套繪管制」。
 
邱明芳指出,三種常見的套繪情況包括;(一)曾蓋房子,後來拆了,但沒辦理拆除執照,政府認為建物仍存在,只申請建照,但從來沒蓋過房子,法規會認定圖上已有建物規劃;(二)建地套繪;(三)農地套繪。建地套繪常見的原因,通常是因為建築法第11條第3項的法定空地管制。而農地套繪的常見原因,則是農地上如果有興建農舍,依照農業用地興建農舍辦法第12條規定,主管機關會在已興建及未興建農舍的農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。
 
至於要如何解除套繪?邱明芳表示, 主要有三種解除方式:1.有蓋房且已拆除、但沒申請,需要補辦拆除執照,也必須經建築師簽證;2.有申請建照但未蓋屋,須提出「解除套繪管制申請」,可自行申辦;3.屬於農舍配合耕地,需要申請變更使用執照,並須請建築師簽證。縣(市)政府檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定,得免由建築師簽證或專業地政士協助;農業用地經解除套繪管制者,地方主管建築機關應將解除套繪管制的所有地號清冊,囑託地政機關塗銷註記。
 
另外,邱明芳說明,申請解除套繪需要準備以下文件:解除套繪申請書、建照正本(繳回作廢)、地主身分證明文件、現況確無建築物照片、透明套繪圖、手繪套繪圖、三個月內的土地謄本與地籍圖、套繪管制彩圖影本、解除套繪切結書,備齊文件後送至地方政府建築管理科,由承辦人審核合格後,就進入主管機關處理解除事宜。如果共有土地解除套繪,土地共有人若無法協議配合解除套繪,共有人則未來必須申請調解,如果調解未成,則共有人走法院訴訟途徑。不論購買農地或一般建地,要興建農舍或一般住宅建築使用,都要查明該地有無被套繪管制,避免日後土地買賣糾紛。
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