好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
2024年全台核發使執達13.8萬戶，年增率16.8％，創近10年新高，這也代表目前市場正面臨爆量交屋，而受到央行第七波選擇性信用管制，以及銀行貸款緊縮，專家憂心，部分投資客恐怕會鑽「預售屋禁止換約」漏洞，罰50萬元就能下車，甚至出現「權利讓渡書」的偏風。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，許多投資客面臨交屋貸不到款，而2023年7月後入手的人，在不甘心解約之下，可能會透過「先換約、後繳罰款」的「闖紅燈手段」，規避預售屋禁止換約的條款。
由於2023年6月30日以前買預售屋或新建成屋的人，是可以換約轉售，而2023年7月1日以後買預售屋或新建成屋的人，除了特殊情形外，就是一律禁止換約轉售，一概不准，且必須寫申報書，在主管機關核准後，才能自行或委託刊登讓與或轉售廣告，否則會依《平均地權條例》第81條之3第1項規定，處50萬至300萬元罰鍰。
但預售屋禁止換約，真的換不了嗎？陳碧源解釋，《平均地權條例》第47條之4只是一個取締規定，而不是一個效力規定，就是當行為人違反時，只是可以處罰行為人，但是其法律行為不因此無效，「這就類似闖紅燈，罰錢罷了！」
陳碧源說，2023年7月1日以後買的人，在綜合房地合一稅、增值價金等成本後，如果發現違規換約只要罰50萬就可了事，恐怕在業界就會低調盛行，「以前建商只想你解約，它還可多賣錢，現在建商也等不到買方，有人接手，違規換約的意願就增加了。」
陳碧源提到，不論合法換約與違規換約，都是等到建物第一次登記後的所有權移轉，地政主管機關才可能會勾稽出來，進而發現買受人是否與當初相同，此時，頂多建商被裁罰50萬、買受人罰50萬，但已順利闖紅燈下車，主管機關現在就應該嚴查，避免違規風氣盛行。
不動產法律專家、消基會房屋委員靳邦忠表示，目前市況蕭條，價格減不下來，不減價又買不起，許多前幾年入手的預售屋購買者，面臨最大的困難就是即將交屋卻貸不到款，要補足大量現金之下，勢必會面臨拋售壓力。
靳邦忠提醒，建商在不願意介入「換約」之下，會出現一個法律上的偏風，也就是用讓渡方式，買受人直接找第三人寫「權利讓渡書」，這種權利讓度也算是「移轉契約」，主管機關是不會同意的，但是《平均地權條例》的罰款是屬於「取締」規定，不影響買賣雙方私法契約移轉的效力，所以在這種法律關係下，才會產生消費者寧願被罰也要移轉的現象。
由於去年全台使照量高達13.8萬戶，當中若原本7萬戶可貸款8成，如今只剩5成，違約後消費者受傷，建商又滿手存貨，甚至造成大量糾紛，靳邦忠建議，政府主管機關應要想辦法因應這場即將來臨的風暴。
延伸閱讀→
