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房市吹寒風 啞巴兒子淪敗家子? 他「專挑這款房」 買4屋穩穩收租

編輯中心發佈者 :編輯中心
2023-01-18
發佈在: 房地產
房市吹寒風 啞巴兒子淪敗家子? 他「專挑這款房」 買4屋穩穩收租
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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
台灣房市從去年下半年開始風向轉變,不少地區面臨「漲不動、賣不掉」慘況,以往被戲稱是「啞巴兒子」的不動產也不再是穩賺不賠的投資標的。不過面對房市寒冬,仍有賺錢方法。
 
一名網友在PTT上分享自己的買房收租心法。原PO在去年陸續以親友名義買進4間高雄公寓,原本只打算自己購入2間長期持有投資收租就好,但其他親友看到收租利潤不差,便央求帶入門合資買房,於是又多買2間,也因為分散登記在不同人名下,在申辦房貸時拿到了1.45%-1.845%的極低利率,也都申請了寬限期。
 
台灣房市從去年下半年開始風向轉變,不少地區面臨「漲不動、賣不掉」慘況,以往被戲稱是「啞巴兒子」的不動產也不再是穩賺不賠的投資標的。示意圖/好房網News資料照
雙北區域有許多老公寓屋齡偏高老舊。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
原PO指出,看房時原鎖定中古大樓,但發現戶數太多恐怕不好租,又有管理費,於是改看中古公寓。他專挑位在捷運站或是黃線未來的捷運站周邊物件,認為未來高捷黃線完工後能正式形成捷運路網。另一種則是正馬路或正街邊的商四、商五用地物件,主要考量是未來若有機會都更改建,高雄商四容積率630%、商五840%,建商會更有進場意願。
 
最後他在三多商圈、旅運中心、美麗島站周邊買下距離捷運200-600公尺不等的2-3房4、5樓公寓,最便宜的一間總價300萬元,最貴的則是415萬元,單坪價格全都是1字頭,4棟房子的總自備款299萬。
 
4棟房子也幾乎都在10天左右就成功找到租客,原PO表示,一般都認為公寓4、5樓難出租,但其實地點才是關鍵,加上他採取低價策略,租金最便宜8000元,最貴也只要1.3萬元,對於想存錢買房的小家庭來說仍是強硬剛需。
 
而對原PO來說,最重要的是維持寬限期內的每月正現金流,雖然租金利潤不算高,但仍保留了未來銀行若是升息,可以漲租的操作空間,也不用怕租金開太高而產生空租期,可以長期持有8-10年抗通膨。
 
對於原PO的收租策略,內行人則認為有不少風險不可忽視,其中之一就是借名合資未來可能衍生的財產分配糾紛。而老公寓高樓層、頂樓其實都屬於高抗性物件,如同「裹著糖粉的毒藥」,買的便宜,未來也得便宜租、便宜賣。
 
包租公律師蔡志雄曾分析,在選擇「買房收租」標的時,除了當下的租金報酬率外,將來轉手是否方便也相當重要,要選擇房價穩定的區域,才能避免需轉手時落入賠售窘境。蔡志雄認為,買不動產第一重要的還是要買真正的黃金地段,千萬不要因為所謂的比價效應、補漲,就買到偏遠地方去。
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