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央行限貸6成有解套!最怕「2年重購退稅」踩雷 地政士曝:房地合一vs.土增稅差異

by 商情中心
2024-07-03
in 房地產
央行限貸6成有解套!最怕「2年重購退稅」踩雷 地政士曝:房地合一vs.土增稅差異
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
央行第六波房市管制措施,將六都、新竹縣市第2戶的房貸成數上限,從7成調降至6成,而去年針對換屋限貸令部分,就有專家提醒,換屋族享有的「兩年重購退稅」分別有土增稅與房地合一稅,但所有權人登記限制有所差異,尤其是夫妻換屋要特別留意。
 
由於擔心衝擊到剛性換屋族,因此央行提出不受貸款成數上限6成限制的配套,包括借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內,將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記,且清償債務並塗銷第1戶房貸抵押權,以及不得以轉貸等方式規避。
 
央行特定地區第2戶房貸限貸令,是限制借款人,而非所有權人,對換屋族影響很小。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
街景、房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
正業地政士事務所所長鄭文在提到,實務上銀行是以聯徵作為第2戶評斷,也就是「借款人」是否涉入第2戶,他舉例,假設夫妻房屋登記在太太名下,且房貸借款人也是太太,那麼要購買第二屋時,所有權登記在太太名下,但借款人是先生,就不受第2戶限貸影響。
 
此時,反而要特別留意「兩年重購退稅問題」,因為土增稅重購退稅必須所有權人「均必須為本人」,房地合一稅的重購退稅及舊制則皆為「本人或配偶」即可。
 
鄭文在說,尤其土增稅重購退稅部分,若夫妻可能自住20年準備換屋,假設「先買後賣」沒有注意到必須所有權人「均必須為本人」,新買的房子登記在先生名下,舊屋登記在太太名下,就錯失持有長達20年的土增稅退稅空間。
 
鄭文在說,央行特定區域第2戶限貸影響不大,除非是單身無配偶,否則以限制借款人來說,夫妻都還是可以正常貸款購買第2戶房屋,反倒多數人比較常忽略重購退稅問題。
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